건축 불법증축으로 시정명령을 받았다면?무조건 철거해야 할까?

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1. 시정명령을 받았다는 의미부터 정확히 이해해야 합니다

지자체로부터 **‘불법증축 시정명령’**을 받았다는 것은,

👉 해당 건축물이 건축법상 허용되지 않은 상태라는 행정청의 1차 판단이 내려졌다는 의미입니다.

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다만 여기서 중요한 점은,

• 시정명령 = 곧바로 철거 확정 ❌
• 아직 다툴 수 있는 단계가 남아 있음 ⭕

이라는 점입니다.

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👉 이 단계에서 아무 조치도 하지 않으면

이행강제금 → 고발 → 강제철거로 이어질 수 있습니다.

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2. 1단계: ‘불법’ 판단 사유부터 확인하세요

가장 먼저 해야 할 일은 시정명령서의 사유를 정확히 확인하는 것입니다.

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확인해야 할 핵심 포인트

• 🔹 어떤 부분이 불법으로 판단되었는지
• (면적 초과? 용도 변경? 구조 변경?)
• 🔹 언제, 어떤 법 조항을 근거로 판단했는지
• 🔹 ‘증축’인지, ‘용도변경’인지, ‘형태 변경’인지 구분

👉 불법의 유형에 따라 대응 방법이 완전히 달라집니다.

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3. 2단계: 합법화(사후허가) 가능성부터 검토

모든 불법증축이 무조건 철거 대상은 아닙니다.

합법화가 가능한 대표적 경우

• 건폐율·용적률을 초과하지 않는 경우
• 구조 안전에 문제가 없는 경우
• 단순 누락·착오로 허가 없이 시공된 경우
• 과거 법령 기준상 적법했던 경우

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👉 이 경우

사후허가 / 이행신고 / 용도변경 허가 등으로

철거 없이 해결될 가능성도 있습니다.

⚠️ 하지만 행정청은 먼저 ‘불법’부터 통지하기 때문에

👉 당사자가 먼저 합법화 가능성을 주장해야 합니다.

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4. 3단계: 철거 vs 다툼, 선택의 갈림길

합법화가 어렵다면 선택지는 두 가지입니다.

① 자진 시정(철거)

• 이행강제금 부담 최소화
• 형사고발 가능성 감소
• 다만 재산상 손실이 큼

② 행정처분 다툼

• 행정심판 / 행정소송 제기
• 집행정지 신청 가능
• 위법한 처분이면 철거 없이 취소 가능

👉 처분 사유가 명확하지 않거나, 과도한 경우

👉 다툼을 통해 결과가 뒤집히는 사례도 적지 않습니다.

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5. 4단계: 이행강제금 통지 전에 반드시 대응해야 합니다

시정명령을 이행하지 않으면

👉 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다.

이행강제금의 특징

• 한 번으로 끝나지 않음
• 시정할 때까지 반복 부과
• 금액이 누적되면 상당한 부담

⚠️ “나중에 정리하면 되겠지” 하고 방치하면

👉 경제적 손실이 눈덩이처럼 커집니다.

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6. 자주 하는 착각 3가지

❌ “옛날에 한 증축이라 괜찮다”

→ ❌ 현재 기준으로 위법하면 문제 됩니다.

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❌ “다들 이렇게 쓰고 있다”

→ ❌ 단속 여부와 위법성은 별개입니다.

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❌ “시정명령은 그냥 형식적인 절차다”

→ ❌ 이행하지 않으면 실질적인 제재가 시작됩니다.

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법률사무소 기린의 조력

건축 불법증축 시정명령은

단순 철거 문제가 아니라, 행정처분·재산권·형사책임까지 연결될 수 있는 사안입니다.

법률사무소 기린은

• ✔ 불법증축 유형별 합법화 가능성 검토
• ✔ 시정명령의 위법 여부 분석
• ✔ 행정심판·행정소송 및 집행정지 대응
• ✔ 이행강제금·고발 리스크 최소화 전략 제시

등을 통해 불필요한 철거와 손실을 막는 방향으로 사건을 해결해 왔습니다.

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결론

건축 불법증축으로 시정명령을 받았다면

👉 “무조건 철거”부터 떠올릴 필요는 없습니다.

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중요한 것은

1️⃣ 불법 판단 사유 확인

2️⃣ 합법화 가능성 검토

3️⃣ 철거 vs 다툼 전략 선택

4️⃣ 이행강제금 전 단계에서 대응

👉 순서를 놓치지 않는 것입니다.

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시정명령을 받았다면,

아무것도 하지 않는 것이 가장 위험한 선택이라는 점만은 분명합니다.

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